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L'indemnité d'éviction de résidences

Dernière mise à jour : 6 nov. 2023



Investir dans une résidence senior, un EHPAD, une résidence de tourisme, d’étudiants ou d’affaires peut s’avérer complexe lors de la sortie de bail avec le paiement d’une indemnité d’éviction due à l’exploitant.


De nombreuses annonces de vente de biens sous bail commercial (résidence de tourisme…) mettent en avant une date de fin de bail laissant sous-entendre une « libération » du bien, et une pleine jouissance pour les potentiels acquéreurs… mais il n’en est rien ! La date contractuelle de « fin de bail » ne signifie pas que le bien sera libre.



Tableau d'investissements


La notion de « Bail commercial » lors de l’investissement initial


Un investisseur achète un bien immobilier (lot ou chambre) à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant.

L’investisseur devient bailleur et l’exploitant locataire (ou preneur), à charge pour ce dernier d’exploiter le bien.


Le propriétaire s’engage à donner son bien en location au minimum pendant la durée convenue (au moins 9 ans).

Au terme du bail, le propriétaire bailleur peut être tenté d’utiliser son bien ou de le gérer lui-même. Toutefois, il reste lié par le contrat de bail et l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur lui refuse ce droit (délivrance d’un congé), il doit lui verser une indemnité d’éviction pour compenser la perte commerciale. En d’autres termes, il doit payer pour récupérer la jouissance de son bien. Depuis 2009, le code de tourisme mentionne cette particularité, toutefois nombre d’investisseurs ignorent encore cette particularité.



Quel est le montant de l’indemnité d’éviction pour récupérer la jouissance du bien


Le principe de l’indemnité d’éviction est clairement défini par le code de commerce, mais le calcul de celle-ci ne l’est pas. Le principe est donc de « réparer » le préjudice causé par le refus de renouvellement pour le preneur.


A notre connaissance, il existe peu de jurisprudence en la matière, la quasi-totalité des dossiers aboutissant à une conciliation amiable entre les parties. De manière « empirique », le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par multiple de chiffre d’affaires HT perdu, plus ou moins élevé selon que le bailleur soit dans les premiers sortants ou non (l’impact des premiers sortant étant moindre sur l’exploitation). Pour ce calcul, nous noterons que sur simple demande, l’exploitant est tenu de communiquer au bailleur les comptes détaillés de la résidence.


Plusieurs compromis amiables entre bailleurs et preneurs font également ressortir une indemnité par multiple de loyer annuel reçu par le preneur.


Nous noterons enfin une décision de la cour d’Appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, du 09/04/2014 n°10/06401 : l’indemnité d’éviction doit être calculée selon la méthode du calcul de la marge. Plus précisément, la méthode consiste à appliquer un coefficient à la marge brute de l’exploitation puis de multiplier la valeur ainsi obtenue par la quote part de loyer versé au bailleur par rapport à l’ensemble des loyers de la résidence.


Si la négociation amiable n’aboutit pas, il reste la voie judiciaire.

Dans ce cas de figure, après une expertise, le juge détermine le montant de l’indemnité d’éviction.



Peut-on échapper à l’indemnité d’éviction ?


Contrairement à ce que peuvent laisser sous-entendre des annonces de vente « trompeuses » avec la mention « bien soumis à bail, avec fin de bail au 31/12/2024 », la fin contractuelle du bail ne met pas fin à la relation de bail commercial entre bailleur et preneur.


Pour mettre fin au bail, le bailleur devra donner congé à son locataire et donc lui verser une indemnité d’éviction. Dans certains baux, la mention selon laquelle aucune indemnité d’éviction ne serait due par le preneur est réputée non écrite. Nul ne peut échapper au statut des baux commerciaux.


L’indemnité d’éviction n’est pas due dans certains cas


  • En cas d’inexécution d’une obligation contractuelle du bail commercial

  • En cas de cessation de l’exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime

  • En cas de nécessité de démolir l’immeuble en raison de son état insalubre.

  • Si l’exploitant donne congé au terme du bail commercial.


Attention aux parties communes « privatives » !


Dans certains cas, le montage juridique de certaines résidences peut poser problème lors de la sortie de bail. En effet, les lots tels que l’espace bien être (piscine, sauna…) ou le bar, la réception et le lounge peuvent être des lots privatifs. Ces lots sont parfois détenus en propre par l’exploitant. Par conséquent, à l’issue du congé et après paiement de l’indemnité d’éviction, le propriétaire d’un appartement peut se voir privé d’accès à ces espaces « privatifs ».



Conclusion

En conclusion, plusieurs points sont à retenir pour prévenir les investisseurs en résidences de tourisme, Ehpad, résidences étudiantes…


La date contractuelle de fin de bail n’entraine pas la libération automatique du bien. Pour avoir la jouissance du bien, le propriétaire bailleur devra donner congé à son preneur et négocier une « indemnité d’éviction » pour compenser le préjudice d’exploitation.

Cette indemnité d’éviction vient inévitablement impacter la valeur du bien. Un appartement occupé par bail commercial (type résidence de tourisme) est nécessairement grevé d’une décote correspondant à cette indemnité d’éviction (minimum 15% de décote par rapport au prix normal de marché).





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