Acquérir un bien en résidence de services séduit souvent un grand nombre de particuliers souhaitant faire un investissement locatif, séduits par ses nombreux avantages tels que la récupération de la TVA, la réduction d’impôt, la possibilité de jouir de son bien plusieurs jours voire semaines par an, des loyers garantis quel que soit le taux d’occupation et une gestion autonome. Nombre d’entre eux pensent, à tort, qu’à l’échéance du bail, ils pourront jouir librement de leur bien ! Attention toutefois aux mauvaises surprises de l’indemnité d’éviction. Il en est de même pour les annonces « trompeuses » d’appartements gérés avec une date de fin de bail annoncée. Dans un bail commercial, le locataire a la possibilité de réclamer des indemnités d'éviction lorsque le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail arrivé à échéance.
La notion d’indemnité d’éviction
Le bail commercial ne se renouvelle pas de plein droit et inversement ne prend pas fin au terme du bail. Attention, en fin de bail commercial, l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement. Si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d’éviction.
Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins 6 mois à l’avance. Il ne sera traité ici que du congé donné par le bailleur, étant entendu que le preneur peut lui aussi donner congé.
La loi impose au bailleur d’indemniser le locataire en cas de refus de renouvellement du bail commercial : aucune clause contractuelle ne peut déroger à ce principe qui est une clause d’ordre public.
Le principe de l'indemnité d'éviction est de couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail commercial.
En pratique, les gestionnaires réclament 1 à près de 3 années du chiffre d’affaires du logement concerné (chiffre d’affaires divisé selon les tantièmes ou la typologie du lot). Ce montant peut être négocié ou contesté devant le tribunal.
En cas de contestation, le gestionnaire disposera d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal. Si le tribunal est saisi, il tranchera généralement sur la base d’un rapport d’expertise évaluant le montant de l’indemnité d’éviction.
Pendant cette période, le gestionnaire pourra se maintenir dans les lieux et devra payer au bailleur une indemnité d’occupation.
Comment l’expert détermine le montant de l’indemnité d’éviction ?
En principe, le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction. En pratique, c’est souvent un expert qui propose ce montant, dans un cadre judiciaire ou parfois amiable.
Pour bien évaluer le montant, il faut tenir compte du préjudice financier subi par le locataire qui ne peut plus continuer à exploiter son fonds de commerce.
Réparation du préjudice de l’exploitant
Le principe de base est de réparer le préjudice subi par l’exploitant suite à la sortie de l’actif sous gestion. En pratique, l’expert doit analyser le « manque à gagner » (perte de chiffre d’affaires lié à la sortie du lot) ainsi que l’impact de cette perte de revenu au regard des charges fixes et charges variables de la résidence (impact sur le résultat d’exploitation). Suite à cette analyse, l’expert détermine un multiple de chiffre d’affaires et/ou un multiple de résultat pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction.
A ce principe de base, plusieurs éléments doivent être considérés par l’expert et peuvent impacter l’approche.
La prise en compte du nombre de bailleurs sortants. En effet sur une résidence de 150 lots exploités, la sortie d’un lot aura un impact moindre sur le business model de l’exploitant que la sortie de 30 lots.
La notion de « rareté » du lot. Sur une résidence de 150 lots avec 70% de T2, 25% de T3 et 5% de T4 ou duplex, la sortie d’un T2 aura un impact moindre sur l’exploitation, pouvant être « compensé » par un lot similaire. La sortie d’un T4 duplex sera plus pénalisante.
La notion de « point mort » de la résidence. Comme toute exploitation, la notion de charges fixes, charges variables est primordiale ! Au fil du temps, la sortie des « propriétaires » risque de mettre en péril l’exploitation avec un niveau de charges fixes incompressible qui rendront l’exploitation de la résidence structurellement déficitaire pour les derniers lots restant exploités.
Une illustration de jurisprudence en indemnité d’éviction
3 Lots : appartement en duplex de 75m² + cave + parking
Valeur des lots libres d’occupation estimée : 450 000€
Loyer annuel contractuel 6 961€
CAHT annuel réalisé par l’exploitant sur les lots objets du jugement 21 500€
Indemnité d’éviction jugée 61 750€
Jugement du 21 Avril 2023 TJ ALBERTVILLE
Cadre Réglementaire
Le Bail commercial
Un Bail commercial lie le preneur (l’exploitant) et le bailleur (investisseur). Ce contrat est régi par le statut des baux commerciaux avec toutefois dans ce cas précis quelques spécificités propres aux résidences de tourisme.
La loi dite Novelli (Loi n°2009-888 du 22 juillet 2009) Loi de développement et de modernisation des services touristiques a modifié en profondeur les rapports entre les gestionnaires de résidence de tourisme classée et les investisseurs qui ont investi en LMNP (art L. 321-1 du Code du tourisme et dispositif des baux commerciaux)
Cette loi de 2009 met fin aux pratiques de certains gestionnaires des résidences de tourisme qui résiliaient le bail au bout de 3 ans, exerçant une certaine pression sur les propriétaires afin de les contraindre à baisser leur loyer.
En 2009, la loi fixe, à l'article 16, la durée minimum impérative du bail commercial entre l'investisseur et l'exploitant d'une résidence de tourisme. En effet, aujourd'hui, la durée des baux signés doit être de 9 ans fermes.
Ces dispositions ont été retranscrites à l’article L.147-12 du code du commerce.
Tenue obligatoire d’un compte d’exploitation de la part du preneur
La loi impose au gestionnaire de disposer d'un compte d'exploitation distinct pour chaque résidence et d’être en mesure de transmettre annuellement aux investisseurs-bailleurs un bilan de l'année écoulée. Celui-ci doit préciser :
Les taux de remplissage de la résidence ;
Les événements significatifs de l'année ;
Le montant et l'évolution des principaux postes de recettes et de dépenses de la résidence.
Le gestionnaire doit les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. L’information délivrée par le gestionnaire aux propriétaires-investisseurs doit donc être complète et leur donner accès « aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement. » (Civ. 3ème 28.02.2017 pourvoi n° 16-21.458, AJDI 2017. 522, obs. N. Le Rudulier ; RTD com. 2017. 582, obs. J. Monéger).
Ces dispositions ont été retranscrites à l’article L.321–2 du Code du tourisme.
Conclusion
En conclusion, même si l’investissement en résidence de tourisme peut paraitre attractif au premier abord (récupération de la TVA, réduction d’impôt, possibilité de jouir de son bien plusieurs jours voire semaines par an, loyers « garantis » et gestion autonome), il est indispensable de chiffrer les risques de cet investissement et les inclure dans le prix d’achat. Un expert rodé à ces approches pourra vous éclairer dans vos décisions.
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