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Vers un renforcement du rôle de l'expert immobilier pour le crédit infine


Mix crédit infine – prêt classique, allongement de la durée des prêts … quelles pistes pour relancer le financement de l’immobilier ?


Redonner du pouvoir d'achat immobilier aux Français.

Voici la ligne adoptée par le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu dans une interview donnée au Parisien lundi 12 février.

Pour ce faire, le ministre estime que « les banques doivent fournir des efforts. 


Cela passe par une nouvelle piste de financement, avec un financement hybride (Prêt classique amortissable – Prêt In Fine) La piste est-elle intéressante ?


Lorsque vous souscrivez un crédit classique « amortissable », chaque mensualité permet de rembourser une part du capital emprunté avec un intérêt sur le « capital restant dû ». 


Dans le cadre d'un crédit in fine, les échéances ne comportent que des intérêts et les éventuelles cotisations d'assurance.

Le capital restant dû par l'emprunteur ne diminuant pas tout au long du financement, les intérêts sont calculés chaque mois sur la même base, et ce montant reste identique pendant toute la durée du crédit. 


Ce n'est qu'à la dernière mensualité que le capital emprunté est intégralement remboursé.

Christophe Béchu imagine un crédit sur le principe suivant : « Vous voulez acheter un bien, vous souscrivez un crédit sur 20 ou 25 ans non pas sur 100% du prix mais sur 80%, que vous remboursez classiquement au fil du temps. Les 20% restants demeurent sous forme d'hypothèque sur lesquels vous ne remboursez que les intérêts et non le capital. 

Celui-ci ne sera remboursé qu'à la revente. »


Ce que propose le ministre est donc plutôt un dispositif hybride entre le prêt immobilier classique et le prêt in fine ou hypothécaire.

Le problème, c'est qu'à caractéristiques égales (montant, taux, durée) un crédit in fine génère un montant total d'intérêts débiteurs plus important qu'un prêt classique. 


Par exemple, pour un montant emprunté de 300 000 euros, à un taux de 4% sur 20 ans (sans prendre en compte l'assurance emprunteur ou les divers frais du crédit), l'emprunteur contractant un crédit in fine remboursera au total 240 000 euros d'intérêts en plus de son capital emprunté. 


Concrètement pour cette simulation de montant emprunté de 300 000€ à 4% sur 20 ans, la simulation sera la suivante : 

Prêt amortissable

  • Mensualité : 1 818€

  • Cout Total du crédit : 136 306€

80% amortissable & 20% In Fine

  • 1454€ amortissable + 200€ intérêt in fine = 1 654€ de mensualité

  • Cout Total du crédit : 109 045€ + 48 000 + 60 000€ = 217 045€

Cette hypothèse de montage permettra de réduire les mensualités de 9% et les services d’un expert seront indispensables pour le montage in fine.

 

Une deuxième piste envisagée pour relancer les financements de biens immobiliers, serait l’allongement de la durée des crédits.

À ce jour La durée maximale du crédit immobilier, fixée à 25 ans, avait été votée pour rappel, au même titre que le taux d’endettement à 35 %.


Bercy envisagerait toutefois, pour les achats immobiliers dont les travaux de rénovation représentant plus de 10 % du coût de l’achat, des prêts sur 27 ans, au lieu de 25 actuellement. En 2022, la part consacrée aux dépenses de logement représentait 23% du revenu disponible, l’allègement de ce poste est aujourd’hui une priorité.


À titre d’illustration, pour un montant emprunté de 300 000€ avec un taux de 4%, le remboursement mensuel sur 20 ans est de 1 818€, sur 25 ans de 1 608€, sur 27 ans de 1 515€ ! Dans les deux hypothèses, le cout global du crédit sera sensiblement supérieur, mais ce sera sans aucun doute le prix à payer pour accéder aux financements.

 

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