Surélever un immeuble ne profite pas seulement au copropriétaire du dernier étage. Dans la plupart des cas, la surélévation présente de multiples avantages.
En premier lieu, elle permet de maximiser l'espace habitable sans acquérir de nouveaux terrains : une solution judicieuse face à la pénurie de foncier en zone urbaine comme en zone de montagne.
La surélévation peut aussi avoir un impact économique significatif. En créant de nouveaux logements, elle peut réduire les charges des copropriétaires et locataires sur le long terme, et offrir une source de revenus par la vente ou la location des espaces créés. La copropriété peut même vendre son droit à surélever à un tiers et percevoir le paiement avant le démarrage des travaux, une fois le permis de construire purgé : une ressource précieuse pour les copropriétés qui ne peuvent pas avancer le coût de travaux exceptionnels (rénovation de façade, mises aux normes). Selon certains calculs, l'ajout d'une surélévation et les travaux de rénovation énergétique associés peuvent faire baisser les charges de l'immeuble entier de 30 %, et les modifications du règlement de copropriété allègent les tantièmes des propriétaires historiques.
Enfin, la surélévation a un impact environnemental positif en optimisant l'espace urbain existant et en évitant l'étalement urbain. Elle concerne autant les immeubles anciens aux toits haussmanniens que les immeubles récents à toits plats.
01L'exemple parisien
Depuis la loi ALUR, la surélévation est de plus en plus fréquente à Paris en raison des prix élevés et du manque d'espace. Prenons un projet mené dans le 16ᵉ arrondissement : le coût de la surélévation culmine autour de 6 000 €/m², alors que le prix de l'immobilier du quartier peut dépasser 12 000 €/m². Malgré un investissement initial conséquent, la valeur de la surface créée dépasse largement le coût des travaux.
Depuis la loi du 3 octobre 2013, si le projet respecte la mixité sociale, un permis de construire pour une surélévation peut être délivré même s'il dépasse les conditions du PLU, l'objectif étant d'aligner les hauteurs de façades pour éviter les dents creuses.
02La méthode : l'approche promoteur
Pour un cas concret de surélévation d'une résidence créant 4 appartements et 4 à 5 suites hôtelières, l'approche dite « promoteur » consiste à :
- déterminer la recette maximale de l'opération en multipliant le prix de vente au m² par la surface constructible maximale du projet
- déduire le coût de construction et la marge du promoteur
- obtenir ainsi la charge admissible, c'est-à-dire la somme pouvant être investie dans l'achat des droits à construire
Le coût d'une surélévation est très variable selon l'immeuble et le type de projet. Il faut compter : les études préalables de structure (les fondations et murs porteurs supporteront-ils un étage supplémentaire ?), les honoraires de l'architecte, le coût de la construction (ossature bois ou parpaings), le coût des aménagements induits (ascenseur, réseaux, cage d'escalier) et les frais financiers, taxes et assurances.
S'agissant d'un bien situé en haute montagne, le coût de surélévation a été estimé par l'expert à environ 8 000 € HT/m² ; les droits de surélévation du projet présenté ont été évalués à plus de 9 000 €/m².
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