Valorisation des résidences de tourisme : une résidence de tourisme n’est pas un hôtel

Ces derniers temps, certaines expertises et jurisprudences tendent à appliquer aux résidences de tourisme les mêmes critères d’évaluation que ceux utilisés pour les exploitations hôtelières traditionnelles, notamment en matière d’indemnité d’éviction. Cette pratique soulève de sérieuses réserves. Un exemple emblématique : le jugement du Tribunal Judiciaire d’Albertville du 21 avril 2023, validant une indemnité principale équivalente à 3 fois le chiffre d’affaires annuel de l’exploitant évincé.

Or, cette approche, bien que spectaculaire, repose sur une erreur fondamentale d’assimilation. Elle ignore les différences structurelles profondes qui distinguent ces deux modèles d’exploitation. En matière de rentabilité, de dépendance aux services, de taux d’occupation ou de durée moyenne des séjours, une résidence de tourisme n’a rien de comparable à un hôtel.

• Taux de rentabilité brute (EBE/CA) : 30 à 45 % pour un hôtel classique, 20 à 35 % pour une résidence de tourisme
• Rentabilité nette (RN/CA) : 10 à 20 % contre 5 à 12 %
• Taux d’occupation moyen (France) : 65 à 80 % contre 50 à 70 %
• Tarif moyen par nuit : 90 à 140 € contre 60 à 100 €
• Durée moyenne de séjour : 1 à 2 nuits contre 3 à 7 nuits
• Dépendance aux services annexes : élevée pour l’hôtel (restauration, séminaires), moyenne pour la résidence (ménage, linge)

Ces écarts démontrent clairement que les flux générés par une résidence de tourisme sont nettement inférieurs à ceux d’un hôtel classique. Dès lors, appliquer des multiples de chiffre d’affaires identiques est économiquement incohérent et juridiquement contestable.

Un exemple récent apporte une illustration crédible : la prise de participation de la Compagnie des Alpes à hauteur de 33 % dans Terrésens, acteur majeur de la gestion de résidences hôtelières en montagne. Cette opération de 6,9 millions d’euros valorise Terrésens à 0,3x son chiffre d’affaires, ce qui reflète un niveau de prudence raisonnable, fondé sur des référentiels économiques tangibles.

Ce multiple est également en ligne avec la valorisation du seul acteur coté du secteur, Pierre & Vacances, valorisé à 0,35x le chiffre d’affaires projeté 2026.

L’évaluation d’un fonds de commerce doit s’appuyer sur une approche rigoureuse, priorisant les flux de trésorerie futurs actualisés (DCF), et non sur des approximations par des multiples de CA déconnectés de la réalité opérationnelle.

Une résidence de tourisme est environ deux fois moins rentable qu’un hôtel. Il est donc économiquement infondé d’utiliser les mêmes multiples pour déterminer une indemnité d’éviction. Les juridictions et les experts doivent rester vigilants pour éviter toute survalorisation préjudiciable dans les contentieux commerciaux : les résidences de tourisme, actifs à rentabilité plus modeste, appellent une approche différenciée, contextualisée et économiquement justifiée.