Lorsqu’une personne construit ou réalise des travaux qui relèvent du champ d’application du permis de construire, ou de la déclaration préalable, sans y avoir été autorisée par de tels documents, elle commet une infraction.
En matière pénale, le délai de prescription est de 3 ans à partir de l’achèvement des travaux. En matière civile, l’administration dispose d’un délai de 10 ans pour engager une action en démolition. En matière administrative, la question de la prescription est beaucoup plus complexe, et souvent négligée, alors même qu’elle peut avoir des conséquences importantes dès lors que de nouveaux travaux sont envisagés.
C’est ce qu’a rappelé le Conseil d’État dans un arrêt du 3 février 2017 (requête n°373898).
01De l’imprescriptibilité à la prescription décennale
Pendant longtemps, il existait une « imprescriptibilité administrative » : la jurisprudence considérait que lorsqu’une construction était édifiée ou modifiée sans permis de construire ou déclaration préalable, l’illégalité des travaux était perpétuelle puisque les travaux entrepris n’avaient pas d’existence juridique (CE, 9 juillet 1986, Mme Thalmy, n°51172).
Ainsi, en cas de demande de permis de construire sur une construction illégale, le propriétaire devait présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments de construction ayant eu pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé par le permis primitif. Il appartenait donc au pétitionnaire de régulariser les travaux réalisés sans autorisation. Le problème étant que la régularisation n’était pas toujours possible au regard des règles d’urbanisme en vigueur au moment de la nouvelle demande, laissant le pétitionnaire dans une grande insécurité juridique.
La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 a introduit l’article L.111-12 du code de l’urbanisme, désormais codifié à l’article L.421-9 : « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. »
02Des exceptions qui réduisent fortement la portée de la règle
Cette prescription administrative décennale est assortie de nombreuses exceptions, notamment :
- lorsque la construction expose ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures graves
- lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions de l’article L.480-13
- lorsque la construction est située dans un parc national ou un site classé
- lorsque la construction est située sur le domaine public
- lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire
- dans certaines zones de plans de prévention des risques
L’exception relative aux constructions réalisées sans permis de construire a suscité de nombreux débats, tant elle réduit la portée de la règle. Dans son arrêt du 3 février 2017, le Conseil d’État confirme son interprétation stricte : tous les travaux réalisés sans permis de construire, quelle que soit leur importance, sont exclus de la prescription.
03L’incidence sur l’expertise en évaluation immobilière
Lors de l’évaluation d’un bien, l’expert immobilier doit scrupuleusement examiner la conformité des constructions avec les règles d’urbanisme. Une construction irrégulière, même ancienne, peut entraîner des risques juridiques et financiers significatifs, affectant la valeur du bien.
La découverte de travaux non autorisés peut remettre en question la légalité du bien et engendrer des coûts imprévus pour le propriétaire : amendes, coûts de mise en conformité. La prescription administrative de dix ans offre une dimension temporelle cruciale dans l’évaluation, car elle détermine jusqu’à quel point les irrégularités peuvent être sanctionnées ou nécessiter une régularisation. L’expert doit intégrer dans son analyse le risque d’une régularisation, ce qui peut substantiellement influencer l’estimation de la valeur du bien.
L’expert doit intégrer dans son analyse le risque d’une régularisation, ce qui peut substantiellement influencer l’estimation de la valeur du bien.
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