Indemnité d'éviction et résidences de services

Le bail commercial ne se renouvelle pas de plein droit et, inversement, ne prend pas fin au terme du bail. En fin de bail commercial, l'exploitant bénéficie d'un droit au renouvellement : si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d'éviction. Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins 6 mois à l'avance. La loi impose au bailleur d'indemniser le locataire en cas de refus de renouvellement : aucune clause contractuelle ne peut déroger à ce principe d'ordre public.

Le principe de l'indemnité d'éviction est de couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. En pratique, les gestionnaires réclament 1 à près de 3 années du chiffre d'affaires du logement concerné. Ce montant peut être négocié ou contesté devant le tribunal : le gestionnaire dispose d'un délai de 2 ans pour le saisir, et le tribunal tranche généralement sur la base d'un rapport d'expertise. Pendant cette période, le gestionnaire peut se maintenir dans les lieux moyennant une indemnité d'occupation.

En principe, bailleur et locataire doivent se mettre d'accord sur le montant. En pratique, c'est souvent un expert qui le propose, dans un cadre judiciaire ou amiable, en tenant compte du préjudice financier subi par le locataire qui ne peut plus exploiter son fonds.

L'expert analyse le manque à gagner (perte de chiffre d'affaires liée à la sortie du lot) ainsi que l'impact de cette perte au regard des charges fixes et variables de la résidence. Il détermine ensuite un multiple de chiffre d'affaires et/ou de résultat pour donner son avis sur le montant. Plusieurs éléments affinent l'approche :

• Le nombre de bailleurs sortants : sur une résidence de 150 lots exploités, la sortie d'un lot a un impact moindre que la sortie de 30 lots.
• La rareté du lot : sur une résidence composée à 70 % de T2, la sortie d'un T2 peut être compensée par un lot similaire ; celle d'un T4 duplex est plus pénalisante.
• Le point mort de la résidence : au fil des sorties de propriétaires, un niveau de charges fixes incompressible peut rendre l'exploitation structurellement déficitaire pour les derniers lots exploités.

Jugement du 21 avril 2023 du Tribunal judiciaire d'Albertville :

• 3 lots : appartement en duplex de 75 m², cave et parking
• Valeur des lots libres d'occupation estimée : 450 000 €
• Loyer annuel contractuel : 6 961 €
• Chiffre d'affaires annuel réalisé par l'exploitant sur ces lots : 21 500 €
• Indemnité d'éviction jugée : 61 750 €

Un bail commercial lie le preneur (l'exploitant) et le bailleur (l'investisseur). Ce contrat est régi par le statut des baux commerciaux avec des spécificités propres aux résidences de tourisme. La loi Novelli (n°2009-888 du 22 juillet 2009) a modifié en profondeur les rapports entre gestionnaires de résidences de tourisme classées et investisseurs en LMNP. Elle a mis fin aux pratiques de certains gestionnaires qui résiliaient le bail au bout de 3 ans pour contraindre les propriétaires à baisser leur loyer : depuis 2009, la durée des baux signés doit être de 9 ans fermes.

La loi impose par ailleurs au gestionnaire de tenir un compte d'exploitation distinct pour chaque résidence et de transmettre annuellement aux investisseurs-bailleurs un bilan précisant les taux de remplissage, les événements significatifs de l'année, et le montant et l'évolution des principaux postes de recettes et de dépenses (article L.321-2 du code du tourisme ; Civ. 3e, 28 février 2017, pourvoi n°16-21.458).

Même si l'investissement en résidence de tourisme peut paraître attractif au premier abord, il est indispensable de chiffrer les risques de cet investissement et de les inclure dans le prix d'achat. Un expert rompu à ces approches pourra vous éclairer dans vos décisions.