Lorsqu’une personne construite ou réalise des travaux qui relèvent du champ d’application du permis de construire, ou de la déclaration préalable, sans y avoir été autorisé par de tels documents, elle commet une infraction.
En matière pénale, le délai de prescription est de 3 ans à partir de l’achèvement des travaux.
En matière civile, l’administration dispose d’un délai de 10 ans pour engager une action en démolition.
En matière administrative, la question de la prescription est beaucoup plus complexe, et souvent négligée, alors même qu’elle peut avoir des conséquences relativement importantes dès lors que de nouveaux travaux sont envisagés.
C’est ce qu’a rappelé le Conseil d’Etat dans un arrêt récent en date du 3 février 2017 (requête n°373898).
Pendant longtemps, il existait une « imprescriptibilité administrative » et la jurisprudence considérait que lorsqu’une construction était édifiée, ou modifiée, sans permis de construire ou déclaration préalable, ou en méconnaissance des prescriptions de tels documents, l’illégalité des travaux était perpétuelle puisque les travaux entrepris n’avaient pas d’existence juridique (CE, 9 juillet 1986, Mme Thalmy, n°51172).
Ainsi, en cas de demande de permis de construire ou de déclaration de travaux sur une construction illégale, le propriétaire devait présenter une demande portant « sur l'ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis primitif. »
En définitive, il appartenait donc au pétitionnaire de régulariser les travaux, réalisés sans autorisation, par la nouvelle demande.
Le problème étant que la régularisation n’était pas toujours possible, au regard des règles d’urbanisme en vigueur au moment de la nouvelle demande, laissant ainsi le pétitionnaire dans une grande insécurité juridique.
C’est ainsi qu’avec La loi n02006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENEL, a été adopté l’article L 111-12 du Code de l’urbanisme, désormais codifié sous l’article L 421-9, qui dispose que :
« Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2° Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;
3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l'environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;
4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. »
Cet article a donc mis en place une prescription administrative décennale en matière de construction illégale.
Il a néanmoins été assorti de nombreuses exceptions qui en diminuent fortement sa portée, notamment lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire (5°).
Cette exception a suscité de nombreux débats lors de son adoption et de nombreuses questions se sont posées quant à son champ d’application, tant elle réduit la portée de la règle énoncée au premier alinéa.
Dans son arrêt du 3 février dernier, le Conseil d’Etat confirme son interprétation stricte des dispositions de l’article L 421-9 du Code de l’urbanisme.
En l’espèce, il s’agissait de travaux portant sur la réhabilitation et la modification des façades d'une construction édifiée au XIX siècle, avant que les lois et règlements ne soumettent les constructions à un régime d'autorisation d'urbanisme, mais ayant fait l'objet, plus de dix ans avant l'édition de l'arrêté litigieux, de modifications qui étaient soumises à permis de construire à la date à laquelle elles ont été réalisées.
En appel, la cour, pour annuler le jugement de première instance et juger que les travaux pouvaient bénéficier de la prescription prévue à l'article L. 111-12 du Code de l’urbanisme (devenu L 421-9), s'était fondée sur la circonstance que les travaux avaient « revêtu une ampleur limitée et n'avaient, dès lors, pas conduit à la réalisation d'une nouvelle construction ».
Le Conseil d’Etat a lui jugé que la Cour avait méconnu les règles édictées à l’article L 111-12 et commis une erreur de droit.
Il semble donc considérer que tous les travaux réalisés sans permis de construire, quelle que soit leur importance, sont exclus de la prescription.
L'incidence de la construction irrégulière et de la prescription administrative sur l'expertise en évaluation immobilière est considérable.
Lors de l'évaluation d'un bien, l'expert immobilier doit scrupuleusement examiner la conformité des constructions avec les règles d'urbanisme.
Une construction irrégulière, même ancienne, peut entraîner des risques juridiques et financiers significatifs, affectant la valeur du bien.
La découverte de travaux non autorisés ou en infraction avec le permis de construire initial peut remettre en question la légalité du bien et engendrer des coûts imprévus pour le propriétaire, tels que des amendes ou des coûts de mise en conformité.
Par ailleurs, la prescription administrative de dix ans offre une dimension temporelle cruciale dans l’évaluation immobilière, car elle détermine jusqu'à quel point les irrégularités peuvent être sanctionnées ou nécessiter une régularisation.
Ainsi, l'expert immobilier doit intégrer dans son analyse le risque d'une régularisation, ce qui peut substantiellement influencer l'estimation de la valeur du bien.