Loi de finances 2026 : la valeur locative entre dans le contentieux fiscal courant

La loi de finances pour 2026 a fait beaucoup parler de la taxe de 20 % instaurée à l'article 235 ter C du CGI sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales. Le dispositif, son champ d'application, ses exclusions, son articulation avec l'IFI : tout cela a été abondamment commenté.

Une autre lecture du texte mérite pourtant d'être posée. Avec la 235 ter C, mais aussi avec le pacte Dutreil resserré et l'apport-cession durci, le législateur a déplacé en quelques articles le centre de gravité du contentieux fiscal patrimonial vers une notion qui en était jusqu'ici à la périphérie : la valeur locative de marché.

La valeur locative de marché n'est pas une notion neuve en fiscalité. Elle structure depuis longtemps la jurisprudence sur l'acte anormal de gestion et l'avantage occulte, et constitue, sous une forme cadastrale, l'assiette historique de la fiscalité locale. Ce que la loi de finances pour 2026 modifie, c'est moins son existence que son régime d'application. Avec la 235 ter C, la valeur locative cesse d'être un paramètre mobilisé ponctuellement par l'administration en cas de contrôle pour devenir un paramètre déclaratif récurrent : chaque exercice clos, chaque structure patrimoniale au-dessus du seuil doit positionner ses actifs par rapport à un loyer de marché, et ce positionnement détermine l'assujettissement à une taxe annuelle de 20 %.

Or sur les segments prime et ultra-prime (résidences alpines, hôtels particuliers, propriétés côtières, chalets de villégiature détenus via SCI ou holding), la détermination d'une valeur locative défendable est techniquement plus complexe que celle de la valeur vénale. Cet article expose pourquoi, et ce que cela implique pour la pratique de l'évaluation.

I. Ce que la LF 2026 fait dire à la valeur locative

L'article 235 ter C définit l'assiette de la taxe par une liste limitative de biens taxables. S'agissant des biens immobiliers (II-A, 7°), entrent dans cette liste les logements dont la personne physique contrôlant la société, ou son cercle familial étendu (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs), se réserve la jouissance, qu'ils soient occupés à titre gratuit, loués pour un loyer inférieur au prix du marché, ou loués fictivement. À l'inverse, un bien immobilier loué à un tiers à des conditions normales de marché n'entre pas dans la liste taxable.

Pour les biens immobiliers, la frontière de la taxe est donc une frontière locative. Et cette frontière se construit à partir d'une seule notion : le loyer de marché.

Cette construction n'est en soi pas nouvelle. La jurisprudence administrative et la doctrine BOFiP utilisent depuis longtemps la référence aux conditions normales de marché pour qualifier deux situations classiques :

• l'acte anormal de gestion côté société, lorsqu'une structure consent à un tiers (généralement son associé ou un proche) un avantage économique qui ne s'explique pas par son intérêt propre ;

• l'avantage occulte ou la distribution déguisée côté associé, lorsque l'écart entre le loyer pratiqué et le loyer de marché est regardé comme un revenu distribué, imposable entre ses mains.

Ce que change la LF 2026, c'est l'ajout d'un troisième effet, fiscalement plus lourd que les deux précédents : pour un logement détenu par la société, un loyer inférieur au prix du marché ne se contente pas d'exposer la société et la personne physique contrôlante à un redressement potentiel : il maintient l'actif lui-même dans l'assiette de la taxe annuelle de 20 % sur sa valeur vénale.

Le triangle de risque qui se forme alors est inédit dans sa simultanéité :

1. Maintien dans l'assiette de la 235 ter C. Le loyer pratiqué étant inférieur au prix du marché, le logement reste taxable et la société redevable d'une taxe annuelle de 20 % sur sa valeur vénale (nette des dettes immobilières admises en déduction dans les conditions du II-A, 7°).

2. Acte anormal de gestion. La société est redressée à hauteur du manque à gagner par rapport à un loyer de marché, avec rectification du résultat fiscal et application des intérêts de retard.

3. Avantage occulte. La personne physique bénéficiaire est imposée personnellement sur l'écart, au titre des revenus distribués, avec majoration possible.

Ces trois angles ne s'excluent pas. Ils s'additionnent. Et chacun, pour être combattu en cas de contrôle, suppose que la société soit en mesure de produire une référence de loyer de marché elle-même opposable. C'est cette exigence, produire une valeur locative défendable, qui constitue le véritable changement de régime de la LF 2026.

Le poids économique du dispositif justifie cette exigence. Le taux de 20 %, appliqué annuellement à la valeur vénale de l'actif, atteint mécaniquement 100 % de cette valeur sur cinq ans, 140 % sur sept ans, et le double sur dix. Pour un chalet de 8 M€ détenu via holding et libre de dettes, l'imposition annuelle représente 1,6 M€ ; pour un hôtel particulier valorisé 15 M€, 3 M€. L'assiette est néanmoins diminuée, dans des conditions strictes, des dettes contractées par la société pour l'acquisition du bien immobilier, selon des règles de prorata pour les prêts à amortissement non constant et les prêts in fine, et hors dettes contractées auprès de la personne physique contrôlante ou de sociétés liées sauf preuve d'absence d'objectif principalement fiscal (II-A, 7°, a à d).

Trois caractéristiques supplémentaires du texte aggravent encore l'effet. La taxe n'est pas déductible de l'assiette de l'impôt sur les sociétés. Elle s'applique à la valeur vénale et non aux revenus, ce qui la rend insensible à la rentabilité effective de l'actif. Et, point que peu de commentaires soulignent, pour les sociétés ayant leur siège en France, aucun mécanisme de plafonnement n'est prévu par le texte. Le plafonnement à 75 % des revenus mondiaux prévu au X de l'article 235 ter C ne joue que pour les personnes physiques redevables, c'est-à-dire les résidents français contrôlant une holding établie hors de France. Les sociétés françaises supportent donc la taxe sans plafond, sans déductibilité, et indépendamment de leurs revenus de l'année.

Cette caractéristique fait l'objet d'analyses critiques de la part de plusieurs cabinets, qui envisagent une question prioritaire de constitutionnalité au regard du principe de non-confiscation tiré de l'article 13 de la Déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen, ainsi qu'une potentielle non-conformité au principe communautaire de liberté d'établissement, dès lors que les sociétés françaises sont moins bien traitées que les holdings étrangères contrôlées depuis la France. À ce jour, aucune décision n'a tranché ces questions. Tant qu'elles ne le sont pas, le dispositif s'applique en l'état, et la sortie de l'assiette par la voie locative reste, pour les actifs de jouissance, le seul levier opérationnel disponible.

II. Pourquoi la valeur locative est techniquement instable sur le prime et l'ultra-prime

La détermination d'un loyer de marché est, sur le marché locatif standard, une opération relativement balisée. On dispose de bases de comparables (Perval, BIEN, baux signés en agence), de fourchettes par quartier et par typologie, et d'un volume de transactions suffisant pour caler une valeur locative dans une fourchette étroite.

Sur les segments prime et ultra-prime, ces conditions ne sont pas réunies.

Premier obstacle : la rareté et l'opacité des comparables. Un hôtel particulier de 600 m² rue de Varenne, un chalet de 350 m² à Val d'Isère, une villa secondaire à Saint-Jean-Cap-Ferrat ne donnent pas lieu à des baux publiquement référencés. Quand bien même ces biens seraient loués, les baux sont signés sous régime confidentiel, parfois via des structures interposées, et n'apparaissent pas dans les bases de données accessibles. Les annonces affichées en agence, quand elles existent, relèvent souvent davantage de la communication commerciale que d'une donnée de marché stabilisée.

Deuxième obstacle : la distorsion saisonnière. Une part significative des actifs prime concernés par la 235 ter C sont à usage de villégiature. Un chalet alpin n'a pas de marché locatif annuel : il a un marché locatif en haute saison (15 à 20 semaines), un marché résiduel en moyenne saison, et une vacance économique le reste de l'année. Transposer un loyer hebdomadaire de haute saison en valeur locative annuelle suppose une méthodologie explicite, et la méthodologie n'est pas neutre fiscalement.

Troisième obstacle : la nature des rendements affichés. Sur les classes d'actifs ultra-prime, les taux de rendement bruts communiqués sur le marché (1,5 à 2,5 % pour un chalet de prestige, 2 à 3 % pour un appartement haussmannien d'exception) ne correspondent pas à un loyer au sens fiscal. Ces chiffres résultent généralement d'une exploitation locative courte, all-inclusive, dont le prix facturé inclut les prestations attachées (conciergerie, ménage, voiturier, blanchisserie) et la commission de l'intermédiaire. Reconstituer une valeur locative de marché à partir de ces données suppose d'isoler la part strictement locative (celle qui correspondrait à un bail nu de longue durée) et de retraiter les durées d'exploitation, puisque ces rendements sont calculés sur quelques semaines et non sur l'année. Une transposition directe d'un chiffre affiché en valeur locative annuelle conduit à une surestimation systématique.

Quatrième obstacle : la confidentialité des baux entre parties liées. Lorsque le bien est mis à disposition d'un associé ou d'un membre du cercle familial, le loyer pratiqué résulte souvent d'un calcul historique (coût d'amortissement, charge d'emprunt, prorata d'occupation) qui ne reflète pas une référence de marché et qui n'a jamais été testé contre une telle référence. Le contrôle fiscal devient alors la première occasion où le bien est confronté à sa valeur locative réelle.

Ces quatre obstacles ne se rencontrent pas dans l'expertise locative d'un actif locatif standard. Ils définissent la spécificité d'une expertise prime, et expliquent pourquoi une attestation d'agence, fût-elle d'une enseigne de prestige, ne constitue pas un document opposable au sens fiscal.

III. Construire une valeur locative défendable : méthodologie

Une valeur locative produite dans un cadre fiscal contentieux doit répondre à trois exigences cumulatives : être documentée par une méthodologie explicite, être étayée par des références reconstituables par un tiers, et présenter une cohérence interne avec la valeur vénale du même actif.

Approche par comparaison directe

C'est l'approche de référence des évaluateurs, et c'est celle qui atteint le plus vite ses limites sur le prime. La méthode consiste à identifier un échantillon de baux comparables (par localisation, surface, qualité, période), puis à appliquer des ajustements pour aligner ces comparables sur l'actif évalué.

Sur les biens prime, l'échantillon des comparables transactés et documentés est rarement suffisant. L'évaluateur doit alors mobiliser des sources hétérogènes (baux confidentiels accessibles à titre professionnel, données issues d'autres dossiers, références internes), en explicitant les retraitements appliqués et les pondérations retenues. Une valeur locative produite par cette seule méthode est rarement défendable seule. Elle doit être croisée avec une seconde approche.

Approche par capitalisation inversée

Cette approche prend la valeur vénale de l'actif comme point de départ et applique un taux de rendement de marché segmenté (par classe d'actif, par localisation, par qualité) pour reconstruire un loyer théorique annuel.

Sur le prime, cette approche présente deux avantages : elle s'appuie sur des données de marché plus accessibles (transactions de cession plutôt que baux), et elle force la cohérence avec la valeur vénale, ce qui constitue précisément le test que l'administration appliquera en cas de contrôle. Un actif valorisé 12 M€ et loué 80 000 € par an affiche un rendement brut de 0,67 %, chiffre qui appelle nécessairement une justification, qu'il s'agisse d'un loyer sous-marché ou d'une valeur vénale surévaluée.

La capitalisation inversée n'est cependant fiable que si le taux de rendement appliqué est lui-même calé sur des données solides. Sur l'ultra-prime, ces taux varient sensiblement selon la nature de l'actif (résidence permanente vs villégiature), la localisation (Paris 7e vs Saint-Jean-Cap-Ferrat vs Megève), et la qualité intrinsèque (immeuble haussmannien classique vs hôtel particulier exceptionnel). Une fourchette générique n'est pas opposable.

Retraitements spécifiques aux biens à usage saisonnier

Pour un chalet alpin, une villa côtière ou tout actif à exploitation saisonnière, la valeur locative annuelle de marché ne peut pas se déduire d'une simple multiplication semaine × prix. Trois retraitements sont nécessaires :

• pondération du calendrier d'occupation théorique réel (haute saison, moyenne saison, vacance économique) sur la base des taux d'occupation observés sur des biens comparables exploités en location ;

• déduction des charges spécifiques à l'exploitation saisonnière (conciergerie, ménage, blanchisserie, mise en sommeil de l'actif), qui ne sont pas couvertes par un loyer annuel classique ;

• abattement éventuel pour absence d'exploitation effective si l'actif n'est pas mis sur le marché locatif, traduisant la prime de risque qu'aurait acceptée un investisseur réel.

Cohérence valeur vénale / valeur locative

C'est le point le plus souvent négligé, et c'est probablement le plus important sur le plan défensif. Un même actif ne peut pas afficher simultanément une valeur vénale haute et une valeur locative décorrélée. L'incohérence est elle-même un signal, pour le contrôleur, pour le juge, et pour tout tiers chargé d'apprécier l'opération.

Un rapport d'expertise patrimonial robuste sous régime LF 2026 traite donc les deux valeurs de manière conjointe. Il pose la valeur vénale, pose la valeur locative, et explicite le taux de rendement qui les relie. Lorsque ce taux s'écarte de la fourchette de marché, l'écart doit être justifié : par la qualité exceptionnelle de l'actif, par sa rareté, par une contrainte d'usage, ou par toute autre circonstance objective.

IV. Ce que la LF 2026 attend du rapport d'évaluation

Au-delà de la méthodologie, la fonction défensive du rapport d'expertise change avec la LF 2026. Jusqu'ici, dans une logique IFI ou de transmission, le rapport d'évaluation servait essentiellement à étayer une valeur déclarée, c'est-à-dire la valeur vénale d'un actif au 1er janvier ou au jour de la donation. Sa fonction était quasi-exclusivement déclarative.

Sous régime 235 ter C, le rapport prend une fonction supplémentaire. Il ne sert plus seulement à arrêter une valeur ; il sert à qualifier juridiquement la situation de l'actif au regard du dispositif :

• l'actif est-il dans l'assiette de la taxe ou en dehors ?

• le loyer pratiqué est-il conforme à la valeur locative de marché ?

• en cas de mise à disposition à un associé, l'écart constaté justifie-t-il un retraitement, et de quel montant ?

Cette fonction qualificative impose au rapport des caractéristiques que toutes les pratiques d'évaluation patrimoniale ne respectent pas systématiquement :

• Une indépendance complète vis-à-vis du donneur d'ordre. L'attestation produite par une agence en charge de la commercialisation du bien, ou par un gestionnaire ayant un intérêt direct dans la fixation du loyer, n'a pas la valeur probante d'un rapport d'expert indépendant.

• Un référentiel méthodologique reconnu. Les standards internationaux (IVS, EVS) et les certifications des organismes professionnels (RICS, REV-TEGoVA, CNEJI) constituent la grille à laquelle l'administration et le juge se réfèrent en cas de contestation.

• Une traçabilité des comparables. Chaque référence mobilisée doit être identifiable et reconstituable par un tiers : date, localisation, nature, source.

• Une double conclusion explicite. Le rapport doit produire conjointement la valeur vénale et la valeur locative de marché, et expliciter leur cohérence interne.

Un rapport qui ne réunit pas ces caractéristiques peut être utile à titre de référence interne. Il n'est pas, à proprement parler, opposable.

V. Au-delà de la 235 ter C : une grille qui s'élargit

La taxe de l'article 235 ter C est l'occasion la plus visible de cette montée en charge de la valeur locative dans le contentieux patrimonial. Elle n'en est pas la seule.

Le pacte Dutreil resserré (article 8 LF 2026, modifiant les articles 787 B et 787 C du CGI) impose désormais d'isoler, dans la valeur des titres transmis, la fraction représentative d'actifs non exclusivement affectés à l'activité professionnelle depuis au moins trois ans. Cette opération suppose une ventilation actif par actif des éléments du bilan, dans laquelle la valeur locative joue à nouveau un rôle de qualification : un bien immobilier mis à disposition à des conditions sous-marché peut être regardé comme non affecté à l'activité, indépendamment de son inscription comptable.

Le régime de l'apport-cession (article 150-0 B ter du CGI, modifié par l'article 11 de la LF 2026) durcit les conditions de maintien du report d'imposition. Le délai de réinvestissement est porté à trois ans, le seuil minimal à 70 % du produit de cession, et la durée de conservation des actifs réinvestis à cinq ans. Le texte exclut désormais explicitement la gestion du patrimoine immobilier propre du périmètre des activités éligibles au réinvestissement (article 150-0 B ter, I, 2°, a). Là encore, la qualification d'un actif comme professionnel ou patrimonial passe pour partie par l'analyse des conditions économiques de son exploitation. Lorsque l'actif est immobilier, c'est sa valeur locative qui sert de référence.

Ces deux dispositifs feront l'objet d'analyses séparées. Ils confirment que la LF 2026 n'a pas créé un dispositif isolé : elle a installé une grille de lecture nouvelle, dans laquelle la valeur locative cesse d'être une donnée comptable pour devenir un élément de qualification fiscale autonome.