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Révision du loyer d'un bail commercial: L.145-38

Dernière mise à jour : 7 mars

Introduction au Bail Commercial


Le bail commercial, régissant la relation entre un bailleur et un locataire dans le cadre d’une activité commerciale, est encadré par des dispositions légales strictes en France, notamment celles issues du Code de commerce. Ces dispositions visent à équilibrer les intérêts des parties, tout en offrant une certaine flexibilité pour s’adapter aux réalités du marché.


Cadre Légal et Indices de Référence


Le bail commercial est encadré par des dispositions spécifiques du Code de commerce, notamment l’article L.145-38 qui autorise une révision du loyer tous les trois ans.


Cette révision s’appuie sur l’évolution d’indices de référence, tels que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Pour illustrer, au second trimestre 2023, l’ILC s’établissait à 118,45, marquant une augmentation de 3,95 % sur un an selon l’INSEE.


Mécanismes de Révision du Loyer


La régulation du montant du loyer commercial en France est encadrée principalement par les articles L145-33 et L145-38 du Code de commerce, ainsi que par des articles connexes qui précisent les modalités de mise en œuvre des révisions de loyer.


Sur le montant du loyer commercial : L'article L145-33 établit que le loyer des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, qui est déterminée selon divers critères comme les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix pratiqués dans le voisinage.


Sur la révision triennale du loyer commercial : La révision triennale, telle qu'encadrée par l'article L145-38 modifié par la loi PINEL, permet une révision du loyer tous les trois ans à compter de l'entrée en jouissance du locataire ou du début du bail renouvelé. Cette révision est normalement plafonnée à la variation de certains indices économiques, à moins qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'entraîne une variation de plus de 10% de la valeur locative. Dans ce dernier cas, et depuis la loi Pinel, toute augmentation résultant d'un déplafonnement est limitée à 10% du loyer de l'année précédente.


Modalités de mise en œuvre de la révision triennale : La procédure de demande de révision est rigoureusement encadrée, nécessitant notamment l'envoi d'un acte extrajudiciaire ou d'une lettre recommandée avec AR. En l'absence d'accord, un mémoire doit être notifié, suivi d'une assignation après un délai d'un mois. Le respect de ces procédures et délais est essentiel pour la recevabilité de la demande.


Conditions pour une révision à la valeur locative : Une révision à la valeur locative suppose la réunion de trois conditions : une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, une influence de cette modification sur la valeur locative de plus de 10%, et un impact sur l'activité commerciale considérée.


Pour évaluer l'évolution des facteurs locaux de commercialité, diverses pistes peuvent être explorées, comme les statistiques de la zone commerciale, l'analyse de la concurrence, les aménagements réalisés, ou encore l'évolution démographique locale.


Ces règles et procédures visent à équilibrer les intérêts des locataires et des bailleurs, tout en s'adaptant aux évolutions du marché et aux spécificités locales, garantissant ainsi une certaine stabilité et prévisibilité pour les parties impliquées dans des baux commerciaux.


Clauses Contractuelles

Outre la révision légale, les parties peuvent inclure des clauses spécifiques comme la clause d’échelle mobile, permettant une révision annuelle basée sur un indice convenu, ou la clause recette, ajustant le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.


Plafonnement et Déplafonnement du Loyer


Le plafonnement du loyer vise à protéger le locataire contre des augmentations disproportionnées, en limitant la révision à la variation de l’indice choisi. Cependant, dans certaines situations, le loyer peut être déplafonné, notamment en cas de changement significatif des conditions de commercialité ou de l’activité exercée dans les locaux, permettant ainsi une adaptation plus juste à la valeur locative actuelle du marché.


Révision du Loyer au Renouvellement du Bail


Lors du renouvellement du bail, une nouvelle négociation du loyer peut avoir lieu. Si le principe du plafonnement demeure, des exceptions permettent un déplafonnement, notamment pour les baux de longue durée ou ceux concernant des locaux à usage spécifique comme les bureaux ou terrains nus.


Révision au Renouvellement et Jurisprudence


Lors du renouvellement, la révision du loyer peut entraîner des discussions complexes. La jurisprudence joue un rôle crucial en la matière, comme l’illustre l’arrêt de la Cour de cassation du 14 juin 2019, qui a confirmé le principe du déplafonnement du loyer en cas de modification notable des caractéristiques du local ou du secteur d’activité.


Le Rôle de l’Expert Immobilier


L’intervention d’un expert immobilier peut s’avérer indispensable pour les deux parties, notamment lors de la révision du loyer au renouvellement du bail. L’expert apporte une analyse objective de la valeur locative, prenant en compte les facteurs locaux de commercialité, les comparaisons de marché et les spécificités du bien. Son évaluation peut aider à justifier une demande de révision du loyer ou à contester une proposition jugée inappropriée.


Conclusion : Une Approche Équilibrée


La révision du loyer dans un bail commercial doit être abordée avec une compréhension approfondie des mécanismes légaux, économiques et des spécificités du marché local. Les chiffres et indices, tels que l’évolution des ILC et ILAT, ainsi que les évaluations d’experts immobiliers, sont des outils indispensables pour garantir des négociations équilibrées et justes, assurant ainsi la pérennité des relations commerciales et l’alignement des loyers sur les réalités du marché.


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