Indemnité d'éviction & Résidences de tourisme en montagne : quand la valorisation rattrape (enfin) la réalité !

Indemnité d’éviction, valeur locative, fonds de commerce, droit au bail… Des notions clés qui retrouvent leur place dans l’analyse des résidences de tourisme à travers une actualité marquante du secteur.

La Compagnie des Alpes (CDA) vient d’annoncer son entrée à hauteur de 33 % au capital de Terrésens, un acteur majeur dans la gestion de résidences hôtelières haut de gamme en station de montagne. Montant de l’opération : 6,9 millions d’euros. Cette prise de participation valorise implicitement Terrésens à un multiple de chiffre d’affaires de 0,3x, soit une estimation prudente mais conforme aux référentiels économiques solides qui devraient fonder toute estimation de valeur d’exploitation ou évaluation dans le cadre d’un contentieux d’éviction commerciale.

Un signal fort pour l’indemnité d’éviction en résidence de tourisme

Avec 11 résidences en exploitation (soit environ 2 700 lits) et 9 en cours de développement, Terrésens confirme son ambition. Mais au-delà de la croissance organique, c’est la méthodologie d’évaluation retenue dans cette opération qui mérite notre attention.

Chez FRERAULT EXPERTISES, nous avons souvent alerté sur des propositions de sortie de bail ou d’indemnisation d’éviction affichant des valeurs économiques déconnectées de la réalité, parfois allant jusqu’à trois fois le chiffre d’affaires. Ces pratiques, parfois motivées par des objectifs stratégiques ou spéculatifs, peuvent nuire gravement aux bailleurs, notamment ceux n’ayant pas une lecture précise du cadre juridique de l’indemnité d’éviction.

Un rappel utile : les résidences de tourisme ne sont pas des hôtels

Un jugement du Tribunal Judiciaire d’Albertville en date du 21 avril 2023 avait validé un multiple de 3x le CAdans le cadre d’une indemnité principale. Or, cette décision, isolée, ne doit pas être généralisée. Elle ignore les différences structurelles entre une exploitation hôtelière traditionnelle et une résidence de tourisme en bail commercial, où les charges d’exploitation, la durée des contrats de location, ou encore le taux d’occupation réel n’ont rien de comparable.

L’opération CDA/Terrésens vient ainsi conforter une lecture prudente : les multiples hôteliers ne sont pas transposables. La valeur de remplacement du fonds, les charges locatives, et les flux futurs actualisés doivent rester les fondations d’une évaluation professionnelle.

Notre rôle : défendre la juste valeur

Chez FRERAULT EXPERTISES, nous accompagnons exploitants, investisseurs, propriétaires-bailleurs et avocats spécialisés en droit immobilier dans leurs évaluations, litiges d’éviction, renégociations de bail commercial, ou encore ventes de fonds de commerce.

Chaque estimation d’indemnité d’éviction est fondée sur :

• des données économiques concrètes (taux d’occupation, revenus nets, charges locatives, etc.)

• des comparables de marché objectifs

• une approche rigoureuse mêlant valorisation en capitalisation de flux et étude du droit au bail

Besoin d’un éclairage personnalisé ?

Vous êtes bailleur, exploitant ou avocat, confronté à une problématique de sortie de bail commercial ? Vous souhaitez défendre vos droits à une indemnité d’éviction équitable ou valoriser un fonds de commerce de résidence de tourisme ?

🔎 Pour une analyse complémentaire des enjeux juridiques liés aux baux commerciaux spécifiques, notamment en matière de calcul de l’indemnité principale, nous vous invitons à consulter notre article dédié aux résidences de services, un modèle contractuel souvent confondu à tort avec celui des résidences de tourisme.

Contactez-nous