À compter de 2027, les entités détenant de l’immobilier en France dont l’exonération à la taxe de 3 % repose sur les dispositifs déclaratifs prévus à l’article 990 E du CGI devront déclarer chaque année la valeur de leurs actifs immobiliers. La première échéance interviendra le 15 mai 2027, sur la base de la situation au 1er janvier. Pour l’évaluateur, la principale évolution tient moins à la définition de la valeur vénale qu’à son caractère désormais récurrent : une première valeur sera arrêtée en 2027, puis actualisée les années suivantes.
01Qui est concerné par la nouvelle déclaration ?
Toutes les structures détenant de l’immobilier en France ne sont pas concernées de la même manière.
La réforme vise notamment les entités qui pouvaient jusqu’ici bénéficier de l’exonération en communiquant certaines informations à l’administration ou en s’engageant à les lui communiquer sur demande. Il peut s’agir de sociétés françaises comme étrangères, de sociétés civiles, holdings ou autres structures interposées détenant directement ou indirectement des immeubles en France.
La forme sociale ou le pays d’établissement ne suffisent toutefois pas à déterminer si une entité est concernée. Le préalable consiste à reprendre la chaîne de détention et à identifier le fondement précis de l’exonération dont bénéficie chaque structure.
Cette analyse relève du conseil juridique et fiscal. Le travail de l’évaluateur commence ensuite avec la détermination de la valeur immobilière à déclarer.
La réforme vise notamment les entités qui pouvaient jusqu’ici bénéficier de l’exonération en communiquant certaines informations à l’administration ou en s’engageant à les lui communiquer sur demande. Il peut s’agir de sociétés françaises comme étrangères, de sociétés civiles, holdings ou autres structures interposées détenant directement ou indirectement des immeubles en France.
La forme sociale ou le pays d’établissement ne suffisent toutefois pas à déterminer si une entité est concernée. Le préalable consiste à reprendre la chaîne de détention et à identifier le fondement précis de l’exonération dont bénéficie chaque structure.
Cette analyse relève du conseil juridique et fiscal. Le travail de l’évaluateur commence ensuite avec la détermination de la valeur immobilière à déclarer.
02D’une valeur ponctuelle à une série de valeurs
La valeur arrêtée au 1er janvier 2027 sera suivie d’une valeur au 1er janvier 2028, puis en 2029 et les années suivantes.
Après quelques exercices, le dossier ne comportera donc plus une valeur isolée, mais une série portant sur le même actif.
Une évolution significative devra pouvoir être rapprochée d’éléments identifiables : évolution du marché, travaux, modification de la consistance ou de l’occupation du bien, nouvelles références de transactions.
Une stabilité doit elle aussi pouvoir être expliquée, par exemple par un marché peu actif ou par de nouvelles références confirmant le niveau précédemment retenu.
La cohérence ne signifie pas que la valeur doit suivre une évolution régulière. Elle signifie que ses variations doivent pouvoir être comprises au regard du bien et de son marché.
Après quelques exercices, le dossier ne comportera donc plus une valeur isolée, mais une série portant sur le même actif.
Une évolution significative devra pouvoir être rapprochée d’éléments identifiables : évolution du marché, travaux, modification de la consistance ou de l’occupation du bien, nouvelles références de transactions.
Une stabilité doit elle aussi pouvoir être expliquée, par exemple par un marché peu actif ou par de nouvelles références confirmant le niveau précédemment retenu.
La cohérence ne signifie pas que la valeur doit suivre une évolution régulière. Elle signifie que ses variations doivent pouvoir être comprises au regard du bien et de son marché.
03Le 1er janvier devient une véritable date de valeur
La déclaration est établie à raison de la situation des immeubles au 1er janvier.
Cette date doit être clairement distinguée de la date de visite et de celle de rédaction du rapport.
Cette distinction est classique en expertise immobilière, mais elle prend davantage d’importance lorsqu’une même valeur doit être actualisée chaque année. Un bien peut être restructuré, sa distribution peut évoluer, des travaux peuvent être réalisés ou son occupation peut changer.
Pour les actifs importants ou atypiques, la première évaluation constitue donc utilement un état de référence : plans, surfaces retenues, photographies datées, niveau de prestations, situation locative, hypothèses et références de marché.
Une actualisation annuelle ne suppose pas nécessairement une nouvelle expertise complète. Elle doit toutefois préciser ce qui a été vérifié et les hypothèses sur lesquelles repose la nouvelle conclusion.
Cette date doit être clairement distinguée de la date de visite et de celle de rédaction du rapport.
Cette distinction est classique en expertise immobilière, mais elle prend davantage d’importance lorsqu’une même valeur doit être actualisée chaque année. Un bien peut être restructuré, sa distribution peut évoluer, des travaux peuvent être réalisés ou son occupation peut changer.
Pour les actifs importants ou atypiques, la première évaluation constitue donc utilement un état de référence : plans, surfaces retenues, photographies datées, niveau de prestations, situation locative, hypothèses et références de marché.
Une actualisation annuelle ne suppose pas nécessairement une nouvelle expertise complète. Elle doit toutefois préciser ce qui a été vérifié et les hypothèses sur lesquelles repose la nouvelle conclusion.
04La qualité des références devient déterminante
Les bases de transactions constituent un outil essentiel, mais une extraction brute ne suffit pas à établir la valeur d’un actif atypique.
Deux transactions situées dans une même rue peuvent présenter des caractéristiques très différentes : état d’origine ou restructuration récente, étage, vue, exposition, extérieurs ou niveau de prestations.
La question des surfaces est tout aussi importante. Surface habitable, surface fiscale, surface utile ou surface développée pondérée ne répondent pas aux mêmes définitions. Une comparaison exprimée au mètre carré n’a de sens que si les surfaces utilisées sont elles-mêmes comparables.
Sur les hôtels particuliers, résidences alpines, propriétés côtières ou appartements exceptionnels, quelques références correctement documentées et retraitées sont souvent plus pertinentes qu’un échantillon beaucoup plus large de données non homogénéisées.
Deux transactions situées dans une même rue peuvent présenter des caractéristiques très différentes : état d’origine ou restructuration récente, étage, vue, exposition, extérieurs ou niveau de prestations.
La question des surfaces est tout aussi importante. Surface habitable, surface fiscale, surface utile ou surface développée pondérée ne répondent pas aux mêmes définitions. Une comparaison exprimée au mètre carré n’a de sens que si les surfaces utilisées sont elles-mêmes comparables.
Sur les hôtels particuliers, résidences alpines, propriétés côtières ou appartements exceptionnels, quelques références correctement documentées et retraitées sont souvent plus pertinentes qu’un échantillon beaucoup plus large de données non homogénéisées.
05Constituer dès 2027 une base de référence documentée
La première déclaration présente une particularité : elle ouvrira la série des valeurs futures.
Pour un actif important ou atypique, il paraît donc pertinent que cette première évaluation repose sur un dossier suffisamment documenté pour servir de base aux actualisations suivantes.
Il doit notamment permettre de retrouver les surfaces et leur définition, l’état et la consistance du bien, les plans et photographies utilisés, la situation d’occupation, les transactions comparables analysées, les retraitements opérés et les principales hypothèses retenues.
L’année suivante, il devient alors possible d’identifier précisément ce qui a changé, plutôt que de tenter de reconstituer a posteriori l’état du bien et du marché au moment de la déclaration précédente.
Le rôle du conseil fiscal et celui de l’évaluateur restent distincts : le premier détermine le régime applicable à la structure ; le second établit et documente la valeur immobilière.
Pour un actif important ou atypique, il paraît donc pertinent que cette première évaluation repose sur un dossier suffisamment documenté pour servir de base aux actualisations suivantes.
Il doit notamment permettre de retrouver les surfaces et leur définition, l’état et la consistance du bien, les plans et photographies utilisés, la situation d’occupation, les transactions comparables analysées, les retraitements opérés et les principales hypothèses retenues.
L’année suivante, il devient alors possible d’identifier précisément ce qui a changé, plutôt que de tenter de reconstituer a posteriori l’état du bien et du marché au moment de la déclaration précédente.
Le rôle du conseil fiscal et celui de l’évaluateur restent distincts : le premier détermine le régime applicable à la structure ; le second établit et documente la valeur immobilière.
La réforme ne modifie pas la définition de la valeur vénale. Elle modifie en revanche la manière dont celle-ci devra être suivie.
Pour les entités concernées, chaque nouvelle déclaration viendra désormais s’inscrire dans la continuité des précédentes. La qualité de la première évaluation, la traçabilité des références utilisées et la justification des évolutions prendront donc une importance particulière.
L’enjeu est de disposer, dès le dépôt, d’une valeur justifiée et d’un dossier permettant d’en retracer la détermination.
Pour les entités concernées, chaque nouvelle déclaration viendra désormais s’inscrire dans la continuité des précédentes. La qualité de la première évaluation, la traçabilité des références utilisées et la justification des évolutions prendront donc une importance particulière.
L’enjeu est de disposer, dès le dépôt, d’une valeur justifiée et d’un dossier permettant d’en retracer la détermination.
Une question, un projet ?
Prendre contact
