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Approche expertale pour le calcul des droits de surélévation d’un immeuble

Dernière mise à jour : 2 avr.


Surélever un immeuble ne profite pas seulement au copropriétaire du dernier étage, sauf si la surélévation ne concerne que l’appartement du dernier étage. Dans tous les autres cas, la surélévation d’un immeuble présente de multiples avantages.


En premier lieu, elle permet de maximiser l’espace habitable sans nécessiter l’achat de nouveaux terrains. Elle offre ainsi une solution judicieuse face à la pénurie de terrains en zones urbaines ou en zone de montagnes.


De plus, la surélévation peut avoir un impact économique significatif.

En créant de nouveaux logements, elle peut réduire les charges pour les copropriétaires et locataires sur le long terme.


Elle offre également une source de revenus supplémentaires par la vente ou la location des nouveaux espaces créés.

La copropriété peut même vendre son droit à surélever à un tiers et percevoir le paiement avant même le démarrage des travaux, une fois le permis de construire purgé. Une véritable aubaine pour les copropriétés qui ne peuvent pas avancer le coût de la surélévation.


Et pour toutes celles qui ne peuvent pas payer des coûts de travaux exceptionnels (par exemple la rénovation des parties privatives, d’une façade ou la remise aux normes obligatoires), lancer un projet de surélévation permet de réaliser ces travaux. Voilà qui devrait faciliter la phase de concertation avec les autres copropriétaires !


Ensuite, elle donne l’opportunité de réaliser des travaux de rénovation énergétique sur l’immeuble pouvant améliorer l’isolation et l’esthétique de l’immeuble, grâce à un ravalement de façade, tout en valorisant le patrimoine des copropriétaires. Selon certains calculs, l’ajout d’une surélévation et les travaux de rénovation énergétique réalisés peuvent faire baisser les charges de copropriété de l’immeuble entier de 30%, et les modifications du règlement de copropriété allègent sérieusement les tantièmes des propriétaires historiques. 


Enfin, la surélévation a un impact environnemental positif en optimisant l’utilisation de l’espace urbain existant et en évitant l’étalement urbain. Elle est aussi intéressante pour les constructions dans le prolongement  des façades des immeubles anciens aux toits « haussmanniens » que pour les immeubles récents dont le bâtiment existant possède souvent des toits plats : dans ce cas, il y a vraiment matière à surélévation, puisqu’il ne faut pas déposer les anciens combles. 


Cas concrets et récents de calcul de droits de surélévation.


Paris 16eme arrondissement


Depuis le vote de la loi Alur, Paris est une ville où la surélévation d’immeuble est de plus en plus fréquente en raison des prix élevés de l’immobilier et du manque d’espace disponible.


À Paris, même une surélévation de toiture peut être rentable, et pas seulement pour le propriétaire du dernier étage.


Prenons l’exemple d’un projet mené dans le 16e arrondissement. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le coût de cette surélévation culmine autour de 6000 euros par m², alors que le prix de l’immobilier dans ce quartier peut dépasser les 12 000 euros par m².

Ainsi, malgré un investissement initial conséquent, la valeur de la surface habitable créée dépasse largement le coût des travaux engendrés.


De plus, depuis la loi du 3 octobre 2013, si le projet respecte la mixité sociale, le législateur a introduit une exception intéressante : un permis de construire pour une surélévation peut être délivré même s’il dépasse les conditions exigées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le coefficient d’occupation des sols. L’objectif est d’aligner les hauteurs des façades pour éviter les dents creuses.


Station de sport d’hiver (Savoie)

La surélévation d’une résidence avec une création de 4 appartements et 4 ou 5 suites pour un hotel exploité dans la residence.


Dans ce cas concret, l’approche dite « promoteur » consiste à déterminer la valeur que peut avoir un tènement ou un projet immobilier pour un promoteur selon les principes suivants :

·      Déterminer la recette maximale que pourrait retirer de cette opération un promoteur en multipliant le prix de vente/m² par la surface habitable constructible maximum indiquée dans le projet.

·      Déduire du montant obtenu le coût de construction et la marge du promoteur,

·      D’obtenir ainsi la somme globale pouvant être investie par le promoteur dans l’achat des droits à construire. Le solde de l’opération (charge admissible) ainsi obtenu doit servir à couvrir l’achat des droits à construire.


Le coût d'une surélévation d'immeuble est très variable en fonction de l'immeuble lui-même et du type de surélévation envisagé. Dans le calcul du coût de la surélévation, il faudra compter :

•            les études préalables de structure qui vont déterminer si les fondations et les murs porteurs de l'immeuble sont aptes à supporter le poids d'un nouvel étage ;

•            les honoraires de l'architecte qui va concevoir le projet pour obtenir le permis de construire, et suivre le chantier jusqu'à la remise des clés ;

•            le coût de la construction en elle-même en ossature-bois ou en parpaings ;

•            le coût des aménagements rendus nécessaires par la surélévation comme les travaux sur l'ascenseur, les réseaux de fluides, la cage d'escalier, par exemple

•            les frais financiers induits (intérêts des emprunts), les taxes, les assurances, etc.

S’agissant d’un bien situé en haute montagne, le cout de surélévation a été estimé par l’expert à environ 8 000 € HT/m². Dans ce cas d’école les droits de surélévations pour le projet présenté ont été évalués à plus de 9 000€/m².

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