La renonciation à l’indemnité d’éviction par le preneur est-elle valable ?

La Cour d’appel de Chambéry confirme intégralement la validité de la clause par laquelle le preneur a renoncé, dans un avenant postérieur, au bénéfice de l’indemnité d’éviction, et juge en conséquence que le congé délivré sans indemnité était parfaitement valable. (1 avril 2025 - Cour d'appel de Chambéry - RG n° 22/01498) La société locataire est donc considérée occupante sans droit ni titre après l’échéance du bail et ne peut prétendre ni à une indemnité d’éviction, ni au maintien dans les lieux.

Raisonnement essentiel de la Cour

1. Le droit au renouvellement était déjà acquis

La Cour rappelle que le locataire bénéficiait du statut des baux commerciaux dès la signature du bail initial en 2002.

Le droit au renouvellement (et, à défaut, à l’indemnité d’éviction) était donc un droit acquis, condition nécessaire pour pouvoir y renoncer valablement.

2. La renonciation est expresse, claire et non équivoque

L’avenant de 2012 contient une clause parfaitement explicite par laquelle le preneur s’engage à ne pas réclamer d’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement à certaines échéances.

Cette formulation ne laisse place à aucune ambiguïté.

3. Aucune contrepartie n’est juridiquement exigée

La Cour précise que la validité d’une telle renonciation n’est pas subordonnée à l’existence de concessions du bailleur, même si, en l’espèce, des concessions (notamment une baisse de loyer) existaient.

4. La renonciation est opposable au nouveau propriétaire

Bien que l’avenant ait été signé avec les anciens bailleurs, la société propriétaire actuelle peut s’en prévaloir, dès lors que cet avenant constituait le fondement même du maintien du locataire dans les lieux depuis 2012. Le locataire ne peut invoquer l’avenant pour rester dans les lieux tout en refusant qu’il produise effet contre lui.

Portée pratique de la décision

Cet arrêt confirme une jurisprudence constante et sécurisante pour les bailleurs :

• Un locataire commercial peut valablement renoncer par avance à l’indemnité d’éviction, dès lors que le droit est déjà né ;

• Une telle clause, si elle est claire, fait pleinement échec à toute demande indemnitaire lors du refus de renouvellement ;

• Le locataire qui se maintient après l’échéance devient occupant sans droit ni titre, avec indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective.