Taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) : enjeux, méthode et rôle de l’expert immobilier

La Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles (TVVI), souvent appelée « taxe de 3 % », est un dispositif spécifique de la fiscalité immobilière en : elle frappe certaines entités juridiques qui détiennent (directement ou indirectement) des biens et droits immobiliers situés sur le territoire, sur la base de leur valeur vénale au 1er janvier. Le taux est de 3 % et la logique du régime est fortement orientée « transparence / identification » : une part importante des exonérations dépend, en pratique, de la capacité à documenter la détention et à justifier la valeur vénale.

Dans ce contexte, le travail de l’expert ne relève pas d’un simple “confort” : il constitue souvent le cœur de la sécurisation (assiette, preuves, cohérence d’ensemble, défense en cas de contrôle).

Comprendre la TVVI et son intérêt fiscal

La TVVI est prévue par les articles 990 D à 990 G du CGI, consultables notamment via . C’est une taxe annuelle assise sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers détenus en France au 1er janvier de l’année d’imposition.

Son positionnement est atypique : elle vise des structures (et non, en principe, les personnes physiques détenant directement en nom propre), avec un mécanisme d’exonérations largement lié à la capacité de transparence sur les détenteurs et à l’information fournie à l’administration.

Historiquement, la TVVI a été mise en place en 1983 avec un objectif de lutte contre l’évasion et la fraude fiscales patrimoniales, et son régime a été ajusté en 2007.

Qui est concerné par la TVVI et sur quels immeubles

La TVVI vise les « entités juridiques » françaises ou étrangères : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent au 1er janvier des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France, directement ou via une détention interposée.

Les actifs concernés couvrent les immeubles bâtis et non bâtis, ainsi que les droits réelsportant sur ces immeubles (ex. usufruit, droit d’usage).

Point technique décisif : lorsqu’il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les entités « les plus proches » des immeubles (lorsqu’elles ne sont pas exonérées), et les entités interposées peuvent être solidairement responsables du paiement.

Le texte prévoit également une exclusion notable : la taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier, à l’exception notamment des biens régulièrement inscrits dans les stocks des personnes morales exerçant la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur.

Valeur vénale : le cœur du risque, le cœur du métier de l’expert

La TVVI est une taxe « simple par son taux », mais exigeante par son assiette : tout se joue sur la valeur vénale.

La doctrine fiscale rappelle une définition de référence : la jurisprudence définit la valeur vénale comme le « prix normal » qu’aurait accepté de payer un acquéreur quelconque n’ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer le bien concerné à d’autres biens similaires ; cette valeur s’apprécie en tenant compte de tous les éléments permettant d’approcher au plus près le jeu normal de l’offre et de la demande.

De manière opérationnelle, l’administration explique aussi (pour d’autres impôts patrimoniaux, mais avec une logique identique d’assiette) que les immeubles sont évalués d’après leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus au 1er janvier de l’année d’imposition.

Surtout, la doctrine est explicite sur un point qui met en lumière l’utilité d’un expert : l’évaluation à la valeur vénale s’oppose à des estimations « forfaitaires » basées sur des tableaux indicatifs (prix au m², coefficients standards, etc.), car elles seraient contraires à l’esprit de la loi. En clair : l’assiette exige une analyse contextualisée et étayée.

Sur le plan méthodologique, les référentiels de l’évaluation immobilière distinguent classiquement trois grandes approches (internationalement reconnues) : marché, revenu et coût.

Au-delà des mots, la question TVVI est la suivante : votre valeur déclarée est-elle défendableau regard :

• de la nature du bien (résidentiel, bureaux, commerce, industriel, terrain, actif atypique),

• de ses particularités juridiques (démembrement, servitudes, contraintes d’urbanisme, baux, vacance),

• et de la qualité des données de marché (comparables réellement pertinents, corrections, temporalité).
  

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien pourrait être vendu, à la date de référence, dans des conditions normales de marché, entre parties informées et consentantes.

En matière de TVVI, cette valeur :

• constitue une base d’imposition

• doit être objectivable et justifiée

• peut être contrôlée a posteriori par l’administration

En pratique, la détermination de la valeur vénale retenue au titre de la TVVI engage directement la sécurité fiscale du contribuable. Une valeur insuffisamment étayée, même cohérente en apparence, peut être remise en cause plusieurs années après sa déclaration, sur la base d’éléments de comparaison partiels ou inadaptés. Le recours à un expert en évaluation immobilière permet d’inscrire cette valeur dans un cadre méthodologique reconnu, documenté et opposable, en tenant compte des spécificités du bien, de la date de valeur et des conditions réelles de marché. L’expertise ne vise pas à orienter la valeur, mais à la rendre défendable, traçable et juridiquement tenable, y compris dans le cadre d’un contrôle ou d’un débat contradictoire avec l’administration.