L'affaire concernait un local commercial où la Cour d'appel de Montpellier avait refusé de déduire la taxe foncière de la valeur locative brute.
Les magistrats de Montpellier avaient estimé que les termes de comparaison retenus par l'expert étaient alignés sur des pratiques courantes du secteur, où la taxe est habituellement à la charge du locataire.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt, statuant que, sauf clause contraire expresse dans le bail, le paiement de la taxe foncière devrait normalement être à la charge du bailleur.
Ainsi, les obligations normalement dues par le bailleur mais transférées au locataire devraient logiquement réduire la valeur locative du bien loué, en vertu des articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce.
Cette décision souligne l'importance de l'interprétation rigoureuse des textes en vigueur et de leur application conforme aux principes juridiques établis, notamment en matière de charges locatives et de leur influence sur la détermination des loyers commerciaux. Elle est en phase avec des décisions antérieures où la Cour avait déjà stipulé que, sauf stipulation expresse, certaines taxes comme la taxe foncière doivent être assumées par le bailleur, et non refacturées au locataire sans accord clair.
La Cour de cassation a ainsi affirmé que, dans le cadre de la loi Pinel et ses exigences claires sur la spécification des charges dans les contrats de bail, les pratiques de transfert de charges doivent être explicitement définies pour être valables. Cette précision est essentielle pour garantir l'équité entre les parties et éviter des litiges futurs.
En conclusion, cette réitération par la haute juridiction de sa position pourrait inciter les experts et les tribunaux de première instance à reconsidérer leur approche lors de l'évaluation de la valeur locative pour la fixation des loyers commerciaux, en intégrant de manière plus systématique les dispositions contractuelles et légales relatives à la répartition des charges entre bailleurs et locataires. Cela pourrait avoir un impact notable sur les pratiques courantes dans l'immobilier commercial, surtout pour les nouveaux baux ou lors du renouvellement des baux existants.
